在哪些情形下，土地使用权终止？如何使土地使用权转让合法和有效？

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在哪些情形下，土地使用权终止？

答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》，有下列情形之一的，土地使用权终止：出让合同规定的年期届满；土地灭失；土地使用者死亡而无合法承继人；人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；用地单位迁移或者被依法注销的；市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；法律、法规规定的其他情形。

如何使土地使用权转让合法和有效？

　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。如何使土地使用权转让合法和有效，涉及到土地使用权性质、用途及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等方面的问题。

　　1、使用权分国有土地使用权和集体土地使用权。只有国有土地使用权才能进入市场，即出售、交换和赠与。国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准，并补交地价款。出让土地并非一定能够转让，未经开发的出让土地不得转让。集体土地使用权不得转让；在实际工作中往往对土地使用权的性质未弄清就进行转让。如农村居民或原属农村居民现因某种原因弃农进城的，往往把自己属集体土地使用权的宅基地作为个人私有财产，随意出售或赠与他人。

　　2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的，土地使用权不得转让”。如土地使用者取得土地使用权时属工业用地，实际开发为商品房，那么该商品房不得出售，必须重新办理土地出让手续。

　　3、土地的建设规划和设计。包括土地的用途、建筑密度、容积率及公共配套设施的要求。

　　4、应弄清土地使用权是否有禁止性和限制性。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产不得转让：“以出让方式取得土地使用权的不符合本法第三十八条规定条件的；司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、法规规定了禁止转让的其他情形。”因国家的公共建设需要或进行旧城改造时对原土地使用者的使用权证书，政府应及时将其收回，以防已被政府收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地使用权证书作为土地拥有者的合法凭证进行转让。

　　只有转让双方办理土地权属登记，转让的财产才合法有效.