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潘星光律师

  • :天津新华律师事务所
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  • :18222584808
  • :天津市西青区杨柳青镇青远路16号
律师介绍

    潘星光律师,潘星光律师,中华全国律师协会会员、天津市律师协会会员、天津新华律师事务所专职律师,熟悉民事业务,参与办理各类民事案件,积累大量民事案件办理经验。参与担任多家区级机关、国企、民营企业常年法律顾问,处理各类合同纠纷类民间借贷类案件数十起,取得良好结果,得到当事人的好评。......更多介绍

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土地使用用途综合的价格评估 买二手房什么时候评估

发布时间:2022年10月30日 来源:杨柳青律师
[导读]:   潘星光律师,杨柳青律师,现执业于天津新华律师事务所,以扎实的专业知识为基础,以严格的服务制度为保障,以良好的社会关系为通道,以娴熟的职业技能为手段,竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承“受人之托,忠人之事”的原则,赢得了广大

  潘星光律师,杨柳青律师,现执业于天津新华律师事务所,以扎实的专业知识为基础,以严格的服务制度为保障,以良好的社会关系为通道,以娴熟的职业技能为手段,竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承 “受人之托,忠人之事”的原则,赢得了广大委托人的信任,始终把当事人合法利益最大化作为目标。

  

土地使用用途综合的价格评估

一、土地使用用途综合的概念

土地使用用途综合也就是通常所说综合用地,综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地,例如商业、居住综合用地,科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分两种情形,一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者;另一种是各用途不动产之间可以分割,往往最终使用者为不同的单位、个人,例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况,可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续;对于第二种情况,由于不同用途界限清楚,可分别属于不同的使用者,为保证各使用者的合法权益,一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。

二、综合用地价格的评估

土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。

由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。

用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。

一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。目前,我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说,如果整宗地按综合用地对待,居住用地也只能使用50年,开发商付出同样多的建筑成本和税费,

销售价格却必然要比70年使用期的住宅低;对于购房者来说,无论是否以较低的价格购得房产,都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地,将使许多人难以接受。

另一方面,全国各城市制定基准地价的时候,由于综合用地的地价内涵难以界定,除北京等个别城市外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且,北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地,并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样,国土资源部门在核定综合用地的出让价格时,没有统一的基准地价可供参考。笔者认为,综合用地土地价格的评估,根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。

相信大家看了上面介绍后,对于土地使用价格评估的法律知识有了一定的了解,如果你还有关于这方面的法律问题,请咨询律师,他们会为你进行专业的解答。

买二手房什么时候评估

买二手房一般都会经过一个评估,否则的话是没有办法确定这个房屋的价值的,在正常的情况下,这个二手房的评估工作在什么时候进行呢下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,整理了以下的内容,希望对您有所帮助。

一、买二手房什么时候评估

在购买二手房时,如果购房者提出贷款申请,银行会委托评估机构对房屋进行评估,评估机构会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄、周边配套、户型、朝向等重要因素,在户型、朝向等重要因素,作出专业的价格分析和楼价评估,计算出相对科学合理的物业市值价格。

二、二手房评估

采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价,然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

以上内容就是相关的回答,对于二手房的评估工作的话,这个是直接向银行提出贷款申请的时候就已经开始进行了,到时候银行会委托专门的评估机构,进行房屋的价值评估,如果您还有其他法律问题的可以咨询相关律师。

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